다큐에는 2명의 전문가가 출연한다. 인테리어 디자이너인 제너비브 고더와 부동산 전문가 피터 로리머다. 2명의 전문가는 단기 숙박업을 하는 의뢰인을 찾아가 문제점을 함께 살펴보고 어떻게 개선해서 ‘돈을 벌 수 있을지’ 함께 고민해본다.  제너비브 로더는 공간의 비포&애프터의 재미를 담당하고, 피터 로리머는 돈 버는 전략을 고민하고 의뢰인에게 안내한다.

공간의 비포&애프터를 보는 재미가 있다. 마치 ‘러브 하우스’의 럭셔리 버전을 보는 느낌이다. 하지만 그보다 이 다큐에서 더 재미있었던 건 마케팅 전략이었다. 더 많은 수익을 거두기 위한 전략이 인테리어와 마케팅에 함께 묻어난다. 다큐를 보면서 배웠던 ‘돈 버는’ 마케팅 전략에 대해 메모한 내용을 이곳에 기록해본다.

• 시장 상황 속 ‘틈새 시장’을 발견하는 것이 중요
  • 부동산 전문가 피터는 의뢰인의 숙소를 소개할 때 지역의 민박 현황을 꼼꼼하게 체크한다. 예를 들면 해당 지역에 총 몇 개의 민박 숙소가 있고 1년에 얼마를 벌고 있는지까지 체크한다. 재미있었던 건 더 좁은 ‘틈새 시장’을 찾는 것.
    
    예를 들면 시애틀의 선상 민박 편에서는 시애틀에 있는 총 민박 5,000개 중에서 선상 민박은 27채 밖에 없으며 선상 민박을 다 합쳐 한 해에 74만 달러의 수익을 거뒀다는 점을 강조. 27채 중 1위로 올라선다면 수익의 많은 부분을 가져올 수 있다고 확신.또는 오스틴 편에서는 전체 6,210개의 단기 민박이 있으며 의뢰인의 집 동네에서 수영장이 있는 단기 민박은 3채 밖에 없다는 점을 강조하며 이점을 마케팅 포인트로 삼는다. 시장을 분석하고 그 안의 ‘틈새’를 찾는 것에서 인사이트를 배움
    
• 숙박비의 10%는 아낌 없이 ‘웰컴 푸드’에 투자할 것
  • 예를 들면 숙박비가 10만원이라면 1만원은 아낌없이 웰컴 기프트에 투자할 것을 조언. 숙소를 처음 들어와 웰컴 푸드를 보는 순간 고객 만족도는 급상승한다고.나 역시도 에어비앤비를 이용할 때 웰컴 기프트가 있는 곳과 없는 곳에서의 첫인상 차이는 컸다. 대만 타이베이를 여행할 때 에어비앤비를 이용했었는데 대만의 대표 음료인 ‘밀크티’가 냉장고 안에 테이크아웃 되어 있어서 인상 깊었다. 밀크티를 마시면서 내심했던 긴장도 풀 수 있엇고 대만에 왔다는 느낌을 한번에 느낄 수 있었다.

    웰컴 푸드는 해당 지역에서만이 특별히 경험할 수 있는 것이라면 더 좋다고! 예를 들면 지역의 특산물로 만든 음식이라든지.

• 침대와 침구류에는 투자를 아끼지 말 것
  • 침대와 침구류가 비싸다보니 내면적인 가격 협상을 하는 경우가 있는데 침대와 침구류는 무조건 최고급으로 하라고. 침대와 침구류는 숙소 평가에 매우 큰 영향을 미치는 부분. 그렇기에 침대와 침구류만 잘 투자해도 고객 만족도는 높아질 수 있다 좋을 리뷰를 양산할 수 있다고.
    
• 5성급 숙소를 지향한다면 5성급 숙소에 올만한 투숙객이 무엇을 기대하는지부터 생각
  • 고급 숙소를 지향하는 것은 모든 호스트의 바람. 하지만 이와 달리 고급 숙소를 오고자 하는 투숙객이 무엇을 기대하는지 고민하는 경우는 많지 않음.예를 들면 5성급 숙소에 올만한 투숙객은 대부분 와인을 마실 것임. 그렇다면 냉장고에 화이트 와인과 블랙 와인이 하나씩 있어야 하는 게 맞음. 또한 탄산수의 경우도 탄산이 센 것, 약한 것 이렇게 세분화해서 준비하는 것도 그들의 니즈를 맞추는 것.
    
• 침실 1개를 2개로 늘리면 객실 점유율이 올라간다
  • 침실이 아닌 소파 공간으로 넓은 방을 차지 하고 있는 의뢰인의 방을 보고 부동산 전문가 피터가 한 말. 이 방도 침실로 만들면 총 2개의 침실을 보유하게 되는 것이고 그럴 경우 저렴한 인당 숙박비가 갖춰질 수 있어 ‘객실 점유율’을 높일 수 있다고.예를 들면 두 커플이 함께 여행할 숙소를 찾고 있다고 가정해보자. 지역의 평균 숙박비는 1,500달러. 하지만 침실이 2개 있는 숙소를 이용한다면 두 커플이 동시에 이용할 수 있으면서도 각 커플은 1박에 750달러를 지불하면 됨. 그렇다면 다른 숙소보다 이 숙소를 더 저렴하다고 느끼면서 이 숙소를 선택할 확률이 커진다고. 1박당 숙박비도 중요하지만 한달 기준 ‘객실 점유율’을 높이는 것이 제일 중요.
• 집의 ‘객관성’이 중요하다
  • 이 부분은 인테리어 전문가 제너비브가 한 말. 이 집이 무엇을 말하고자 하는지 통일되게 보여주는 것이 중요하다고. 각 방마다 전혀 다른 느낌을 소유한 의뢰인에게 했던 말.나의 경우는 원룸 형태의 COZY 스타일을 선호한다. 그래서 에어비앤비에서 숙소를 찾을 때도 얼마나 COZY 스타일이 집에서 묻어나는지 보는 편인데 제너비브가 한 말이 이와 일맥상통하지 않을까. 집의 객관성 개념에 대해서는 처음 생각해보게 되었다.
• SNS에 자랑할 수 있는 무언가가 반드시 필요하다
  • 부동산 전문가 피터는 SNS 마케팅을 ‘프리 마케팅’ 이라고 부른다. 돈 들이지 않고 투숙객이 메신저가 되어줄 수 있기 때문이다. 그래서 숙소 별로 SNS 포인트를 만들기 위해 노력한다. 말리부 해변 근처 숙소에서는 바다를 볼 수 있는 야외 공간을, 오스틴 숙소에서는 창고 벽을 페인트 아트로 꾸민다. 브루클린 편에서는 무지개 베이글을 웰컴 푸드로 제공하자면서 투숙객이 찍어서 업로드할 것을 설치해둔다. 나 역시도 숙소를 가면 사진을 많이 찍는 스타일이다보니 이점은 확실히 유효한 전략인듯 하다.
    

    

    

• 숙소 제목에 모든 핵심이 들어가야 한다
  • 부동산 전문가 피터는 숙소 제목에 핵심이 모두 들어가야 한다고 말한다. 이를 위해 우선 내 숙소의 핵심이 무엇인지부터 고민해보라고.예를 들면 “번화가”에 위치하고 “사우스 콩그레스”에서 가깝고 “침실 3개”가 있고 “수영장” 이 있다는 것을 핵심으로 꼽았다면 이를 모두 담은 제목을 온라인 숙박 서비스에 올려야 한다고

    그래서 바꾼 제목이 아래와 같다.

    as-is > 2개 침실에 1개의 수영장
    to-be > 오스틴의 번화가 사우스 콩그레스에서 가까운 침실 3개짜리 수영장이 딸린 오아시스

    조금 길더라도 이 숙소 제목을 보면 한 번에 숙소의 핵심을 알 수 있고 자연스럽게 클릭을 하게 될 것이라고.

• 안내 책자 만들기
  • 투숙객은 이 지역에 처음 온 관광객일 확률이 크다. 어디에 무엇이 있는지 잘 모름. 이들을 위해 안내 책자를 제공한다면 투숙객 입장에서는 큰 감동. 주변에 갈만한 맛집은 어디인지, 바는 어디인지, 가능한 체험 활동은 무엇인지 등을 정리.
  • 몰랐는데 ‘안내서 전문 작가’가 있더라. 홈페이지에 올라가는 설명글부터 숙소에 놓이는 안내 책자(가이드)까지 만들어주시는 분. 이분의 조언은 최대한 현지인처럼 사는 법을 적으라고. 어디에나 있는 여행 책자에 나온 정보보다는 이 숙소에서만이 발견할 수 있는 것을 안내해주는 것이 좋다고.
• 가구 수급이 힘들다면 ‘협업 모델’을 생각
  • 실제로 많은 호텔과 카페가 하고 있는 방법. 모든 가구를 구입해서 인테리어 하는 것이 아니라 가구 회사나 골동품 가게의 협조를 받아 가구를 배치하고 현장에서 바로 판매할 수 있도록 하는 모델을 생각해보는 것도 방법. 민박 사업자는 가구를 구입할 필요가 없어서 좋고 가구 사업자는 가구를 디스플레이하고 고객이 직접 경험해볼 수 있어서 좋다.
  • 에어비앤비를 할 때도 모든 가구를 구매할 것이 아니라 렌트를 하거나 이와 같이 협업 모델을 생각해보는 것이 좋을 것 같다.
• 위치를 강조할 때는 드론을 활용한 영상이 좋다
  • 역에서 가깝거나 도심의 중심지에 있다는 것을 어필하기 위해서는 드론 영상을 활용하는 것도 좋은 방법. 줌인 – 줌아웃을 통해서 숙소 위치가 얼마나 좋은지 어필.
• ‘괜찮은 고객’을 받는 법
  • 팜스프링스에 있는 민박 사업자는 1970년대 풍으로 집을 꾸며놓았으며 자신의 수집품을 인테리어에 활용했다. 그래서 도난 문제라든지 집 안이 훼손 되는 것을 싫어했고 민박 사업의 큰 고민이었다. 또한 이웃과의 관계를 위해 소음이 큰 파티를 하는 것도 지양했다. 늘 상황을 체크할 수 있으면 좋겠지만 뉴욕에 있다보니 이곳 상황을 매일 체크할 수가 없었는데 좋은 솔루션이 나왔다.
  • 첫째는 부동산 관리 회사가 중개인 역할을 하는 것. 고객이 예약을 했을 때부터 체크인을 할 때까지 커뮤니케이션을 부동산 관리 회사가 담당. 고객이 숙소를 예약 하면 고객을 상대로 집 안의 인테리어 등이 굉장히 고가 라는 점을 미리 밝히고 주의 사항 영상을 미리 시청하고 올 수 있도록 하고 숙소에 도착하면 신원을 확인한 뒤 주의 사항을 다시 한번 안내하는 역할을 한다. 훼손, 도난 등에 대비해 보상을 해주는 플랜도 갖추고 있다고.
  • 둘째는 소음 탐지기를 설치하는 것. 공유 숙박의 경우 이웃간의 갈등이 바로 ‘소음’. 여행을 즐기기 위해 숙소에서 파티를 열고 음악을 크게 트는 것은 이해하지만 그럴 경우 이웃과의 관계가 심하게 틀어질 수 있다. 이를 위해 소음 탐지기를 집안에 설치한 뒤 고객에게 이 내용 또한 사전 고지를 한다. 일정 소음 이상이 되면 문자와 알림 등으로 집 주인에게 안내가 가고 집 주인은 손님에게 연락을 취해 소음 문제를 해결할 수 있다.
• 물과 불을 즐길 수 있다면 숙박비를 높일 수 있다
  • 수영장이 있거나(물) 캠프 파이어를 할 수 있다면(불) 숙박비를 높일 수 있다고. 더 높은 숙박비를 받고 싶다면 물이나 불을 즐길 수 있는 방법을 마련하는 것도 방법.
• 호텔에서는 식물을 두지 않으니 식물이 차별화 포인트가 될 수 있다
  • 인테리어 전문가 제너비브의 말. 몰랐던 사실. 그러고보니 호텔 객실에는 식물이 없다. 관리의 문제일까?
• 단기 임대 숙소의 주방수납장은 ‘유리’로 해야 한다
  • 유리로 해놓을 경우 수납장 안에 뭐가 있는지 볼 수 있어 투숙객이 뒤져보지 않아도 된다고. 인사이트 있는 멘트.
• 절대 휴대폰으로 숙소 사진을 찍지 마라
  • 물론 휴대폰 사양이 좋아져서 휴대폰으로도 사진을 찍어도 퀄리티가 좋을 수 있지만 이왕 잘 찍을거라면 포토그래퍼를 하루 고용해서 사진을 찍는 것이 좋다. 한국에서는 보통 10-20만원이면 가능하다고 들었다.
• 작은 호텔의 총지배인처럼 생각하라
  • 스스로 이렇게 생각하게 되면 호텔과 같은 곳을 만들기 위해 노력하게 되고 사소한 것 하나에도 더 신경쓰게 된다. 결국 책임감의 문제다.
• 목재가구를 새 것처럼 보이게 하는 비결은?
  • 마요네즈를 사용해서 문지르면 된다고 한다. 새로운 꿀팁!

각 도시마다 여행을 하는 듯한 감각적인 영상도 볼 만하며 한 편당 30분 내외의 짧은 런닝 타임도 매력적이었다. 덕분에 여행가고 싶다는 생각이 오랜만에 들었고.

실제로 리모델링이 완료된 숙소는 에어비앤비에 올라와 있었고 예약이 가능했다. 아래는 가보고 싶던 캘리포니아 말리부 해변의 숙소. 단, 1박 가격이 150만원이다 😱

THE BEACH HOUSE ON MALIBU RD Netflix #STAY HERE! – 말리부의 주택에서 살아보기, 캘리포니아, 미국

미국 말리부 소재 집 전체. An amazing Malibu beach retreat for four people that want to experience all that Malibu has to offer. This Malibu beach house has everything one could ever want – a magnificent, sprawling deck, exquisitely furnished, and an ocean view to die for….

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그리고 놀라웠던 건 프로그램에서 리모델링 비용을 지불하는 것이 아니라 의뢰인이 지불한다는 점.그렇기에 의뢰인도 책임감을 가지고 살펴보게 되는 것도 있는 것 같다. 민박 사업을 생각하거나 에어비앤비 호스트가 되고 싶으신 분이라면 꼭 한번 봐야할 다큐멘터리가 아닐까 싶다.

넷플릭스 ‘돈 버는 리모델링’ 링크